서울시가 금천·강북·중랑에 모아주택 7곳을 추가로 확정하면서 총 3,867가구(임대 814가구 포함)를 공급합니다. 노후 저층 주거지에 재개발 대신 ‘생활 인프라+임대주택+정비기반시설’을 패키지로 넣는 정책이라는 점에서, 향후 서울 주거정책의 방향을 상징적으로 보여주는 사례입니다.
🏙 모아주택·모아타운, 왜 계속 확대될까?
모아주택은 소규모 노후 주거지를 한 번에 묶어 정비하면서도, 대규모 재개발처럼 강한 철거·이주 충격을 줄이는 서울시형 소규모 정비 모델입니다. 모아타운은 이런 모아주택들을 여러 구역으로 묶어 도로·공원·주차장 등 기반시설까지 함께 개선하는 ‘생활권 단위 재생 패키지’라고 이해할 수 있습니다.
이번에 확정된 7개 모아주택은 금천구 1곳, 강북구 2곳, 중랑구 4곳으로, 모두 노후 건축물이 밀집해 재개발은 어렵지만 주거환경 개선 수요가 높은 지역들입니다. 특히 임대주택과 공공시설을 함께 공급하면서 용적률·용도지역 상향 인센티브를 받는 구조라, 민간 사업성까지 동시에 보완한 것이 특징입니다.
📌 금천구 시흥3동: 구릉지 노후주거지의 ‘동시 개발’ 실험
금천구 시흥3동 1005번지 일대는 7개 동, 473세대 규모로 계획되며 이 중 95세대는 임대주택으로 공급됩니다. 전체 세대의 20% 이상을 임대로 공급하는 대신 용적률 완화를 적용받아, 구릉지·노후 밀집 지역에서도 사업성이 나오도록 설계된 것이 핵심입니다.
이 지역은 지형과 노후 건축물로 재개발이 매우 어려웠으나, 인접 모아주택(시흥동 943 일대)과 함께 동시 개발이 가능해지면서 생활권 단위 재편이 기대됩니다. 단지 설계 측면에서는 호암산 조망을 위한 동서 통경축, 아치형 스카이라인, BIPV(태양광 패널) 적용 등 친환경·조망 특화 계획이 반영됩니다.
또한, 안양천–호암산을 잇는 축과 기존 남북 도로를 고려한 주동 배치, 도로 확폭·보행공간 확보, 구릉지 레벨차를 활용한 주민공동시설과 중앙 마당이 결합되면서 ‘보행+커뮤니티’ 중심 단지로 재편됩니다. 시흥대로 36길변에는 근린생활시설과 개방형 스터디카페 등 공동이용시설이 들어서 인근 주민까지 아우르는 커뮤니티 거점이 될 전망입니다.
🧩 강북구 번동2지역: 모아타운과 교육·교통 특화 입지
강북구 번동2지역(번동 454번지 일대)은 기존 843세대에서 256세대가 늘어난 총 1,099세대(임대 266세대 포함) 공급 계획으로, 모아주택 2곳이 함께 추진됩니다. 이 지역은 2024년 1월 18일 모아타운으로 지정된 이후 총 3개 모아주택이 추진 중인, 서울시 모아타운 정책의 대표 사례 중 하나입니다.
번동 458-2·471-118번지 일대 모아주택은 12개 동, 지하 3층·지상 29층 규모로 계획되며, 전체 세대의 10% 이상 임대주택 공급, 정비기반시설·공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화, 우수디자인 공동주택 적용 등 모아주택 사업 기준을 충족합니다.
좁은 도로와 주차난이 심각했던 지역은 도로 폭을 6m에서 8~12m로 확장하고, 보차분리를 통해 차량·보행 체계를 개선합니다. 수송초·중학교 주변은 차량 진출입 불허구간을 설정해 통학로 안전을 강화하고, 우이천변 저층부에는 가로활성화 용도를 배치해 수변공간을 지역 커뮤니티 공간으로 활용합니다.
수유역(4호선)이 반경 600m 이내에 위치하고 수송초·중학교와 바로 연접해 있어 교통·교육 환경이 우수한 입지라는 점도 강점입니다. 모아타운 관리지역 지정 이후 두 번째 모아주택 시행계획 확정으로, 낙후 저층주거지가 ‘교육+수변+교통’ 삼박자를 갖춘 중층 주거지로 재탄생할 가능성이 커졌습니다.
🌳 중랑구 중화동: 4개 구역 동시 통과, 2,295세대 공급
중랑구 중화동 329-38번지 일대 모아타운에서는 한 번에 4개 모아주택 사업이 통과되면서 총 2,295세대(임대 453세대 포함)가 공급됩니다. 이 지역은 7호선 중화역 인접, 중랑천 가까운 입지에도 불구하고 노후 건축물 밀집으로 주거환경이 열악했던 곳으로, 2024년 11월 14일 모아타운 관리계획 수립·지정 고시 이후 본격 사업이 가속화된 상황입니다.
4개 사업 모두 전체 세대수의 10% 이상 임대주택, 세입자 손실보상, 정비기반시설 설치에 따른 용적률 완화, 용도지역 상향(제2종 일반주거지역 7층 이하 → 제3종 일반주거지역) 등의 인센티브를 적용받습니다. 이를 통해 민간 참여 유인을 확보하면서도 공공성(임대·보상·기반시설)을 동시에 담보하는 구조입니다.
- 329-38번지 일대: 6개 동, 지하 3층·지상 35층, 559세대(임대 106세대)
- 329-28번지 일대(2-2구역): 6개 동, 지하 3층·지상 35층, 557세대(임대 110세대)
- 327-1번지 일대(2-3구역): 7개 동, 지하 3층·지상 35층, 644세대(임대 145세대)
- 317-64번지 일대(2-5구역): 8개 동, 지하 3층·지상 29층, 535세대(임대 92세대)
노후건축물이 78%에 달하는 지역에서는 건축한계선을 활용해 3~5m 폭의 보도를 조성하고, 보차분리로 안전한 보행체계를 구축합니다. 저층 주거지역에는 어린이공원을 설치해 지역 주민을 위한 일상 여가·돌봄 공간을 확보합니다.
또한 2-2·2-3·2-5구역 커뮤니티 가로변에는 공공경로당 등 공동이용시설과 근린생활시설을 확대 설치하고, 공영주차장을 조성해 만성적인 주차난을 완화합니다. 중화역·중랑천·태릉시장 특화거리와 연계되어 교통·자연·상권이 결합된 생활권으로 개선될 것이며, 동시에 4개 모아주택 시행계획이 확정된 만큼 사업 추진 속도도 빠를 것으로 예상됩니다.
💰 정부·지자체 보조금·인센티브 포인트
모아주택·모아타운 정책은 단순한 민간 재개발이 아니라, 공공성과 사업성을 동시에 맞추기 위해 다음과 같은 인센티브·지원 구조를 갖습니다.
- 임대주택 비율에 따른 용적률 완화
- 용도지역 상향
- 정비기반시설·공동이용시설 연계
- 도로 확폭, 보도·보차분리, 어린이공원, 공영주차장, 공공경로당, 스터디카페 등 공공성 높은 시설 설치 시 인센티브 제공.
- 세입자 손실보상 적용
- 중화동 모아타운은 세입자 손실보상을 제도적으로 적용해, 이주 갈등을 사업 초기부터 완화하는 방식을 채택.
- 실제 사업에서는 서울시 및 구청이 계획 수립 단계에서 공공시설 비율·임대 비율·보상 구조를 조건으로 제시하고, 이에 상응하는 구체적인 용적률·용도 상향·행정 지원 등이 결합하는 구조로 보조금·인허가 인센티브가 제공됩니다.
👨👩👧 수혜 시나리오로 보는 체감 효과
- 자가 소유 노후 단독주택 보유자
- 전·월세 세입자
- 지역 상인·자영업자
- 저소득·고령층 주민
| 지역 | 세부 위치 | 규모·층수 | 총 세대수 (임대 포함) | 임대 세대수 | 주요 특징 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금천구 | 시흥3동 1005번지 일대 | 7개 동 | 473세대 | 95세대 | 20% 이상 임대, 용적률 완화, BIPV·통경축·스터디카페 |
| 강북구 | 번동2지역(454번지 일대) | 모아주택 2곳, 12개 동 등 | 1,099세대 | 266세대 | 모아타운 지정, 도로 6m→8~12m 확장, 통학로 개선 |
| 중랑구 | 중화동 329-38번지 | 6개 동, 지하3층·지상35층 | 559세대 | 106세대 | 노후건축물 78%, 보도 3~5m·보차분리, 어린이공원 |
| 중화동 329-28번지(2-2구역) | 6개 동, 지하3층·지상35층 | 557세대 | 110세대 | 건축협정, 지하층 통합, 대지안의 공지 완화 | |
| 중화동 327-1번지(2-3구역) | 7개 동, 지하3층·지상35층 | 644세대 | 145세대 | 태릉시장 특화거리 연계 커뮤니티가로, 중랑천로 휴게공간 | |
| 중화동 317-64번지(2-5구역) | 8개 동, 지하3층·지상29층 | 535세대 | 92세대 | 공동이용시설·근린생활시설 확대, 공영주차장 조성 | |
| 합계 | 3,867세대 | 814세대 | 임대+공공시설 결합형 모아타운·모아주택 패키지 | ||
🙋 마무리 Q&A
Q1. 모아주택과 일반 재개발의 가장 큰 차이는 무엇인가요?
A. 모아주택은 소규모 노후 주거지를 여러 블록 단위로 묶어 정비하면서, 도로·공원·공공시설을 함께 정비하는 대신 임대주택·공공기여를 조건으로 용적률·용도 상향 인센티브를 받는 방식입니다. 강제적인 대규모 철거보다는 ‘생활권 단위 개선’에 초점을 둡니다.
Q2. 세입자 입장에서 불리하지 않을까요?
A. 중랑 중화동 사례처럼 세입자 손실보상을 제도적으로 명시해 이주 갈등을 줄이는 방향으로 설계되고 있으며, 구체적인 보상안은 세입자 현황 파악·협의를 거쳐 사업시행계획 인가 단계에서 확정됩니다. 다만 실제 체감 수준은 각 사업장별 협의에 따라 달라질 수 있습니다.
Q3. 앞으로 이런 모아주택 사업은 더 늘어날까요?
A. 서울시는 노후 저층주거지 개선과 주택 공급 확대를 동시에 달성하기 위한 핵심 수단으로 모아주택·모아타운을 계속 확대하고 있어, 금천·강북·중랑 사례는 이후 다른 구로 확산될 가능성이 큽니다. 정부의 공급·정비정책 방향과도 맞물려 추가 지정·고시가 이어질 것으로 예상됩니다.