성남공항(서울공항) 인근의 고도제한이 완화되면서 이매·야탑동 일대 재건축 아파트 단지들이 최대 48층까지 건축이 가능해졌다. 특히 기존 15~25층 이하의 중층 단지들이 대폭 상향되며 사업성이 크게 호전되고 있다.
지역별 재건축 가능 층수
아래는 고도제한 완화로 변경된 주요 단지별 예상 재건축 가능 층수이다.
이번 완화로 2구역(45m 제한)에서 6구역(145~165m 허용)으로 변경된 지역은 고도 기준이 평균 100m 이상 높아졌다. 층고 3m 기준으로 환산 시 5~21층 이상 추가로 건축이 가능해지며, 단지별 위치에 따라 실제 적용 층수는 차이를 보인다.
사업성 변화 분석
- 용적률 활용 개선
기존에는 층수 제한으로 법적 용적률(평균 200% 내외)을 전부 활용하지 못했으나, 층수 상향으로 용적률 소진률이 80%에서 최대 100%로 확대될 전망이다. 이는 추가 일반분양분 확보로 연결되어 조합원 부담금을 줄이는 효과를 낸다. - 건폐율·조경비율 조정
기존 중층 체계에서는 건폐율(30~40%)을 높여야 했지만, 층수 제한이 완화되면서 건폐율을 줄이고 조경 면적을 늘리는 고급형 설계가 가능해졌다. 이는 주거 쾌적성과 단지 가치 상승으로 이어진다. - 시세 상승 영향
발표 직후 이매·야탑 일대 아파트 호가가 두 달 만에 2~3억 원 급등했다. - 사업성 지표(ROI) 개선
고도제한 완화 이전 대비 재건축 기대수익률(ROI)이 약 12~18%p 개선될 것으로 업계는 추정한다. 이는 분양가 상승보다 세대 수 증가와 일반분양 확대 효과 덕분이다.
향후 변수와 리스크
- 일부 단지만 부분 완화 적용
대지 일부만 6구역으로 변경된 단지도 존재해, 모든 동이 동일한 높이를 보장받지 않는다. 설계·승인 단계에서 세부 조정이 필요하다. - 용적률 상향이 아닌 고도 완화임
법정 용적률 자체 상향은 아니므로, 향후 정비계획 수립 시 추가 인센티브 확보가 관건이다. - 장기 추진성 리스크
추진준비위원회 단계인 단지가 많아, 실질적인 착공까지는 최소 7~10년 소요될 가능성이 높다.
결론
성남공항 고도제한 완화는 **분당 이매·야탑동 일대 재건축의 ‘사업성 전환점’**으로 작용하고 있다.
단지별로 최고층이 17층에서 40층대 후반으로 확대되며, 용적률·건폐율 개선과 일반분양 활성화로 경제성이 대폭 개선될 전망이다. 다만, 구역별 차등 적용과 행정 인허가 지연 가능성 등 실제 구현을 위한 후속 절차 관리가 중요하다.