최근 성남공항 주변 고도제한이 완화되면서 성남, 특히 분당 지역이 가장 큰 수혜를 입을 전망이다. 이번 변화는 단순한 규제 조정이 아니라 성남시의 도시개발 구도를 바꿀 수 있는 계기로 평가된다.
배경: 10년 넘게 묶여 있던 ‘비행안전구역’
서울공항은 대통령 전용기와 군사 정찰기 등이 운항하는 군용 공항으로, 공항 주변은 1~6구역의 비행안전구역으로 지정되어 왔다. 이 구역 안에서는 활주로 안전을 위해 건축물 높이가 엄격히 제한되었다.
성남시는 전체 면적의 약 58%가 이러한 제한을 받았으며, 특히 분당·야탑·이매·신흥 등 구도심 지역의 개발이 크게 막혀 있었다.
이번 완화 조치로 야탑·이매동 10여 개 단지의 고도제한이 2구역에서 6구역으로 변경되며, 최고 높이 기준이 약 45m에서 154m(최대 40~48층) 으로 완화되었다. 해제·완화 면적만 327만㎡로, 여의도 크기에 해당하는 규모다.
누가 직접적인 혜택을 보는가
가장 큰 수혜 지역은 분당 이매동과 야탑동, 그리고 일부 정자동·수내동 일대다.
· 이매·야탑의 탑마을 선경·대우, 아름마을 태영·건영·한성·두산·삼호·풍림·효성, 이매촌 진흥 등 11개 단지가 포함된다.
· 해당 단지들의 재건축 사업성이 급속히 개선되며, 3개월 새 호가가 평균 3억 원가량 상승했다.
· 국방부의 고시가 즉시 시행되어, 이들 지역 아파트들은 고층 설계가 가능해지고 용적률 활용도가 높아지는 효과를 얻게 되었다.
반면 서울 강남·송파 일대는 여전히 개발제한구역(그린벨트) 이 많아 실질적인 혜택은 제한적일 것으로 평가된다.
성남시의 장기 전략과 정치적 배경
성남시는 2013년 롯데타워 건설 당시 활주로 각도가 조정된 뒤에도 비합리적으로 남아있던 고도 규제의 현실화를 꾸준히 요구해왔다.
이번 조치는 노후 1기 신도시 재건축을 추진 중인 성남시의 도시정비사업 활성화에 직접적인 추진력을 줄 것으로 보인다.
특히 GTX 성남역과 연계된 컨벤션센터·호텔·오피스 복합개발 계획이 재개될 가능성이 높다는 분석이다.
경제적 및 도시개발 효과
주택공급 확대 기대
고밀도 개발이 가능해지면서 수도권 주택공급에도 긍정적인 효과가 예상된다.
재건축 수익성 상승
층수 제한이 완화되면서 재건축 단지들은 평면 배치를 더 유연하게 구성할 수 있고, 조망권 확보와 프리미엄 세대 비중이 늘어난다.
부동산 가치 상승
고도제한 완화 발표 이후 분당 지역 집값이 평균 3억 원 상승했으며, 향후 개발 기대감이 지속될 전망이다.
향후 과제와 제한된 효과
다만, 용적률 자체가 상향된 것은 아니라서 사업성의 극적인 변화는 제한적이다.
또한 완화된 지역이 일부에 불과해 전체 도시구조를 바꿀 만큼의 파급력은 미지수다. 공항 이전 없이 근본적인 개발제약을 해소하기는 어렵다는 지적도 남는다.
결론: ‘분당 재도약’의 신호탄
성남공항 고도제한 완화는 단지 개발 규제의 해제 그 이상이다.
오랜 기간 억눌렸던 분당 재건축, 특히 이매·야탑 등 노후단지의 재산권 회복과 도시 경쟁력 강화의 전환점으로 평가된다.
다만 서울 강남권은 실질 효과가 제한적이며, 공항 이전 논의는 여전히 안보·비용 문제로 현실화 가능성이 낮다.
결국 이번 조치는 **‘분당 중심의 국지적 개발 촉진’**으로 귀결될 가능성이 크다.