*정부가 10.15부동산대책을 전격 발표했다. 2025년 10월 15일 발표한 “주택시장 안정화 대책”**은 급등하는 수도권 부동산 가격을 억제하고 실수요 중심 시장으로의 전환을 목표로 하는 초강도 규제 패키지다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 동시에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶은 것은 2022년 6월 이후 3년 만의 전면 규제 복원 조치로 평가된다.
💡 정책 배경 — 왜 다시 규제인가?
최근 2025년 2분기 이후 서울과 수도권 아파트값이 8개월 연속 상승하며 ‘갭투자’와 ‘레버리지(대출 활용)’ 수요가 급증했다. 강남권을 중심으로 실수요가 아닌 단기 차익 목적의 자금이 유입되면서 거래량은 작년 동기 대비 약 2.3배 늘었다.
정부는 이러한 현상이 서민 실거주 여건을 악화시키고, 정책 완화 이후의 부작용으로 판단했다. 이에 따라 자금 조달·대출 구조·거래 절차 전반을 조이는 대책이 등장했다.
🗺️ 수도권 전역 ‘3중 규제구역’ 지정
- 적용 지역: 서울 25개 자치구 전역, 경기 12개 지역 (과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)
- 적용 시점: 2025년 10월 16일부터 효력 발생.
- 규제 형태: 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역
✅ 효과: 해당 지역 내 주택 거래 시 2년 실거주 의무 부과 및 구청장 허가 필요. 실거주 목적 외 매수는 불가.
💰 고가주택 주담대 ‘최대 2억’ 제한
| 주택 시가 | 기존 대출 한도 | 변경 후 대출 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 15억 이하 | 6억 | 6억 유지 | 완화 無 |
| 15억~25억 | 6억 | 4억 | 부분 축소 |
| 25억 초과 | 6억 | 2억 | 강력 규제 |
LTV(주택담보인정비율)는 40%로 하향, 스트레스 DSR 금리 또한 1.5% → 3.0% 상향되어 대출여력이 평균 10~15% 줄어든다.
그동안 전세대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에서 제외되었지만, 이제 수도권 규제지역 내 1주택자의 전세대출이 DSR에 포함된다. 즉, 전세이자 부담까지도 개인의 총부채로 계산되기 때문에 대출 한도가 줄어드는 구조다.
이 조치로 ‘전세 끼고 매수(갭투자)’ 방식의 레버리지 투기 차단이 가능해진다.
🏗️ 토지거래허가제와 세제 조정
보유세·거래세 재조정: 투기 목적 거래를 억제하되, 실거주자·신혼부부·청년층의 거래 부담을 줄이기 위한 부분 감세 논의도 병행 중.
토지거래허가구역 확대: 서울 전역 및 경기 12개 지역.
실거주 2년 의무: 허가를 받아 취득한 주택은 2년간 임대 불가.
🧮 ‘10.15 대책 한눈에 보기’
| 정책 구분 | 주요 내용 | 시행일 |
|---|---|---|
| 규제지역 확대 | 서울 전역 + 경기 12개 시 ‘3중 규제’ | 10월 16일 |
| 대출 규제 강화 | 15억 초과 주택 대출 최대 2~4억 | 10월 16일 |
| DSR 적용 확대 | 1주택자 전세대출도 DSR에 포함 | 10월 16일 |
| 세제 조정 | 보유세·거래세 합리화, 실수요자 부담 완화 | 연내 예고 |
🌱 정부 보조금 및 수혜 방안
정부는 이번 규제 시행과 함께 청년 및 신혼부부 주택자금 보조 프로그램을 추가로 개편한다.
- 신혼부부 내 집 마련 융자금: 총 3조 원 규모, 금리 1.6~2.0%로 낮춤.
- 청년 전세대출 지원 프로그램: DSR 규제 회피가 아닌, 안정적 임차 지원 목적. 은행·공공기금 공동 운영.
- 보유세 부담 완화 조정: 실거주 1주택자 세 부담을 동결.
📌 사례: 경기 수원 영통구에 거주하는 30대 맞벌이 부부는 이번 대책 이후 전세대출을 줄이는 대신, 정부 신혼부부 우대금리 융자 2.0% 상품을 통해 기존 4억 전세 대신 5억 자가 구매에 성공. 대출은 줄었지만 낮은 금리로 상환 부담은 완화되었다.
📈 시장 전망 — ‘단기 조정 vs 장기 안정’
전문가들은 이번 대책으로 거래량이 단기 급감하고, 가격 상승세가 완화될 가능성이 높다고 본다. 다만 공급 확대와 병행되지 않으면 중장기적으로는 다시 가격 반등 우려도 존재한다. 정부는 내년 상반기 수도권 135만 호 공급계획을 추가로 발표할 예정이다.
🧾 요약 — 한눈에 보는 10.15 핵심 포인트
- ✅ 서울 전역 + 경기 12곳 ‘3중 규제’
- 💰 고가주택 대출한도 2~4억으로 축소
- 📉 1주택자 전세대출도 DSR에 포함
- 🧱 실거주 의무 2년, 임대 불가
- 💡 실수요자 중심 보조·세제 완화
🙋♀️ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 규제지역에서도 청약은 가능한가요?
➡️ 가능합니다. 다만 규제지역에서는 청약 가점이 더 높게 형성되며, 2년 실거주 요건이 붙습니다.
Q2. 전세대출이 줄면 전세가격은 오르나요?
➡️ 단기적으로는 전세 수요 감소로 안정될 수 있으나, 공급이 부족할 경우 재상승 가능성도 있습니다.
Q3. 이번 정책으로 실수요자는 불리해지나요?
➡️ 아닙니다. 실수요자 지원용 저금리 특별융자제도와 보유세 완화 조치가 함께 시행되어, 실거주 목적 구입자는 상대적으로 유리해집니다.
💬 이번 10.15 대책은 ‘전면 규제 복귀’이자 ‘실수요자 보호’의 균형을 추구한다는 점에서 의미가 있습니다. 규제는 강화됐지만, 제도의 틈을 이해하면 정부 보조금 혜택을 통한 합리적 내 집 마련 전략도 여전히 가능합니다.