이재명 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 2026년 5월 9일을 끝으로 사실상 “최종 종료” 수순에 들어갔고, 정부는 시장 충격을 줄이기 위한 여러 보완정책을 함께 예고하고 있습니다. 이번 글에서는 양도세 유예 종료의 배경부터 구체적인 보완책, 그리고 실제로 어떤 식의 수혜가 가능한지까지 정리합니다.
1. 양도세 유예 종료, 무엇이 달라지나?
🔔 핵심 한 줄 요약
5월 9일 이후에는 조정대상지역 다주택자에게 다시 ‘중과세율 + 장기보유특별공제 배제’가 적용될 가능성이 크며, 유예는 더 이상 연장되지 않습니다.
- 종료 시점: 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일부로 예정대로 종료됩니다.
- 중과세 부활: 조정대상지역 주택을 보유한 다주택자가 5월 9일 이후 양도할 경우, 기본세율에 20~30%포인트를 더 얹는 중과가 다시 적용됩니다.
- 공제 축소 가능성: 중과 대상 주택에 대해서는 장기보유특별공제가 다시 배제될 가능성이 커, 보유기간이 길어도 세 부담을 크게 줄이기 어렵습니다.
- 정책 기조: 대통령은 “재연장 법 개정은 없다”며, 반복된 유예로 인한 비정상·불공정 혜택을 끝내고 실수요자 중심 시장으로 정상화하겠다는 입장을 분명히 했습니다.
2. 왜 지금 종료하나? 정책 배경
📌 정책 배경의 큰 틀
- 반복 연장에 대한 반성: 유예 조치는 2022년 이후 여러 차례 연장되며, 시장에 “어차피 또 연장될 것”이라는 기대를 심어 투기성 매물을 남기는 부작용을 낳았습니다.
- 집값 불안 요인 제거: 정부는 다주택자와 투기 세력을 집값 상승의 주요 원인 중 하나로 보고, 강한 과세를 통해 보유·매수 인센티브를 줄이겠다는 입장입니다.
- 정책의 예측 가능성: 대통령은 “정책은 한 번 정하면 웬만하면 그대로 가야 한다”며, 유예를 반복하는 방식이 아니라 제도 자체를 정상화하고 다른 방식의 보완으로 혼선을 줄이겠다고 강조했습니다.
- 여론 흐름: 다주택 양도세 중과 유예 종료에 대해 여론조사에서 찬성이 60%를 넘는 등, 연령·지역 전반에서 종료 방침에 힘을 실어주는 분위기가 형성돼 있습니다.
3. ‘막차’와 유예 종료 보완책
정부는 “연장 없는 종료” 방침을 유지하면서도, 거래 관행과 현실적인 절차를 고려한 한시적 보완책을 함께 설계하고 있습니다.
3-1. 5월 9일까지 계약 시 ‘유예 인정’
📍 계약 기준 보완
- 5월 9일까지 매매계약을 체결한 주택에 대해서는, 일정 기한 내 잔금 및 등기를 마치면 기존과 같은 중과 유예 혜택을 인정해주는 방안이 논의·추진되고 있습니다.
- 이는 “만료일까지 계약·잔금을 모두 끝내야 한다”는 촉박함으로 인한 시장 혼란을 줄이기 위한 장치입니다.
3-2. 잔금·등기 기한 완화
🧩 시간표 보완
- 기존 조정대상지역: 5월 9일까지 계약만 체결해도, 이후 3개월 이내에 잔금 납부나 소유권 이전 등기를 마치면 중과를 면제하는 방안이 검토되고 있습니다.
- 새로 지정된 조정대상지역(‘10·15 대책’ 이후): 규제 강화 시점을 고려해 6개월 이내 잔금 또는 등기를 허용하는 안이 함께 논의됩니다.
- 적용 대상 지역: 강남·서초·송파·용산을 제외한 서울 전역과 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원) 등이 포함됩니다.
3-3. 정책 기조 유지와 차별화
- “이번이 사실상 마지막 기회”라는 표현까지 쓰며, 정부는 보완책을 ‘시장 적응용 완충장치’로 한정하고 중과 유예 연장론과는 선을 긋고 있습니다.
- 다시 말해, 계약·등기 기한에 대한 한시적 유연성만 제공할 뿐, 5월 9일 이후 새로 거래되는 매물에 대한 중과 복귀 기조는 그대로 유지됩니다.
4. 추가 세제·정책 방향: 보유세·공제·공급과 연계
유예 종료 이후에도 정부는 보유세, 공제 제도, 공급·대출 정책 등과 연계된 후속 논의를 이어갈 가능성을 열어두고 있습니다.
- 보유세·공제 조정 가능성: 양도세 중과 유예가 끝난 뒤에도, 보유세 부담 조정이나 공제 제도 개선 등 세제 전반을 손보는 논의가 이어질 수 있다는 전망이 있습니다.
- 공급·대출 패키지: 주택 공급, 대출 규제 완화·정비와 세제 개편이 패키지로 움직이는 경우가 많아, 실수요자 중심의 공급 확대, 생애최초·청년층 금융 지원과 맞물린 후속 변화가 나올 수 있습니다.
- 시장 정상화 로드맵: 정부는 부동산 시장을 “실소유자 중심 구조”로 재편하는 것을 목표로 삼고, 투기 수요는 강하게 제어하되 실거주·실수요에 대해서는 세제·금융 측면에서 지원을 강화하는 양방향 전략을 예고하고 있습니다.
5. 실제 수혜 시나리오: 누구에게 어떤 기회가 될까?
💡 “정부 보조금·세제 혜택을 어떻게 내 상황에 연결할 수 있을까?”라는 관점에서, 유예 종료 및 보완책이 만들어내는 주요 수혜 포인트를 유형별로 정리합니다.
5-1. 다주택자: 막차 활용 전략
- 5월 9일 전 계약 + 기한 내 잔금·등기: 조정대상지역 다주택자가 이 조건을 맞추면, 중과세율을 피하고 기존 유예 수준의 세율로 매도할 수 있습니다.
- 세 부담 차이: 중과세율(기본세율 + 20~30%포인트)과 장기보유특별공제 배제 여부에 따라 수천만~수억 원 단위의 세액 차이가 발생할 수 있어, 단기적으로는 매우 강력한 절세 기회가 됩니다.
5-2. 실수요자·무주택자: 중장기 수혜
- 투기 매물 정리: 유예 종료와 중과 부활은 “버티기”보다 “정리”를 선택하게 만들어, 시장에 실수요자에게 적합한 물건이 더 많이 나올 가능성이 있습니다.
- 실수요자 중심 지원: 정부가 실수요자·청년·생애최초 구매자를 위한 대출·세제 지원을 병행할 경우, 고가 투기 수요가 빠진 시장에서 상대적으로 안정된 가격으로 내 집 마련 기회를 잡을 수 있습니다.
5-3. 지방·인구감소지역 투자자: 특례 활용
- 인구감소지역 특례: 인구감소 및 인구감소관심지역(비수도권) 주택을 취득하면, 양도세 중과 배제 및 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 적용되는 방향으로 2026년 세법 개정이 이뤄지고 있습니다.
- 전략 포인트: 수도권 규제가 강해지는 상황에서, 인구감소지역 주택을 활용해 포트폴리오를 조정하면 양도세 중과를 피하면서도 일정 수준의 임대 수익을 도모하는 방식의 전략 수립이 가능합니다.
| 구분 | 유예 기간(종료 전) | 2026.5.9 이후 기본 방향 | 보완·완충 장치 |
| 과세 방식 | 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시 유예 | 기본세율 + 20~30%p 중과 부활, 장기보유특별공제 배제 가능성 | 5.9일까지 계약 시 일정 기간 내 잔금·등기 완료하면 유예 인정 |
| 정책 기조 | 시장 안정 위해 유예 반복, 연장 기대 형성 | “재연장 없다” 선언, 실수요자 중심 시장 정상화 | 시장 혼란·국민 불편 최소화를 위한 한시적 완충 |
| 수혜 대상 | 단기 매도 예정 다주택자, 절세 목적 매도자 | 실수요자·무주택자, 장기 보유 중심 투자자 | 5.9일 전 계약을 마친 매도·매수 당사자 |
| 연계 정책 | 유예 자체에 초점 | 보유세·공제·공급·대출 정책과 패키지 논의 가능성 | 인구감소지역 주택 특례, 지방·비수도권 유도 |
6. 포인트: 지금이 “마지막 설계”일 수 있다
다주택자에게 이번 유예 종료는 단순히 세 부담이 늘어나는 이벤트가 아니라, ‘포트폴리오를 다시 설계할 마지막 기회’에 가깝습니다.
5월 9일 전까지 계약을 완료할지, 인구감소지역 특례를 활용해 구조를 바꿀지, 아니면 실수요자·가족 중심의 최소 보유로 전환할지에 따라 향후 10년의 세금·자산 구조가 달라질 수 있습니다.
반대로 무주택자와 1주택 실수요자 입장에서는, 투기성 보유를 정리하고 실수요 중심으로 재편하려는 정책 흐름이 중장기적으로는 내 집 마련 기회의 창을 넓혀 줄 수 있는 방향입니다.
“정부를 이기는 시장은 없다”는 메시지처럼, 정책의 큰 방향이 정해진 이상 중요한 것은 각자의 상황에 맞는 전략적 대응입니다.
8. Q&A 3가지
Q1. 5월 9일 이후에라도 잔금만 빨리 치르면 유예 혜택을 받을 수 있나요?
A1. 기본적으로는 5월 9일까지 ‘계약’이 체결되어 있어야 하고, 이후 3~6개월 내 잔금·등기를 마치는 경우에 한해 유예 혜택을 인정하는 보완안이 논의되고 있습니다. 단순히 잔금만 빠르다고 해서 소급 인정되는 구조는 아닙니다.
Q2. 다주택자에게는 무조건 악재인가요?
A2. 중장기적으로는 보유세·양도세 부담이 커지는 방향이라 부담이 늘어나는 것은 사실입니다. 다만 5월 9일 전 계약 + 기한 내 잔금을 통해 세 부담을 크게 줄이거나, 인구감소지역 특례 등을 활용해 포트폴리오를 조정하는 전략을 쓰면 ‘마지막 절세·재편 기회’로 활용할 여지도 있습니다.
Q3. 실수요자·청년은 무엇을 준비해야 하나요?
A3. 단기적으로는 시장 변동성이 커질 수 있어 섣부른 추격 매수보다는, 공급·대출·보조금 정책과 연동된 실수요자 지원 프로그램을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다. 장기적으로는 투기 수요가 빠진 뒤의 가격·정책 환경에서 청년·무주택자에게 유리한 금융·세제 지원책이 나올 수 있으므로, 관련 공고·정책 안내를 수시로 확인하는 것이 필요합니다.